Assumere e gestire l'appaltatore di riparazioni domestiche

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Il tuo atteggiamento "fai-da-te" è encomiabile, ma a un certo punto, dovrai assumere un appaltatore per la riparazione della casa e pagare qualcuno per riparare qualcosa nella tua casa. Ci saranno situazioni in cui non hai il tempo, l'inclinazione o l'abilità per effettuare una riparazione particolare o fare un po 'del lavoro che devi fare. Assumiamo tutti qualcuno per sistemare qualcosa a casa nostra ad un certo punto. Quello che troverai qui è una guida su quando e come selezionare un appaltatore per la riparazione o la manutenzione della casa.

Tipi di appaltatori di riparazioni domestiche

Quando hai bisogno di riparazioni fatte a casa, di solito assumerai un tipo di commerciante specializzato chiamato "subappaltatore" che è diverso da un appaltatore generale (GC) o costruttore. Un general contractor o builder è una società che costruirà un importante progetto di ristrutturazione o costruirà una nuova casa e assumerà tutti i singoli subappaltatori di specialità.

Il GC è il coordinatore generale di un progetto più ampio e in genere non fornisce il lavoro per costruire la casa. Ciò proviene dai subappaltatori o dai "mestieri" (lavori di costruzione). In una nuova casa o in un grande progetto di riparazione o ristrutturazione di casa, questi sottotitoli possono includere l'escavatore, il sottotetto in cemento, l'equipaggio di carpenteria con telaio grezzo, il tetto, l'idraulico, l'elettricista meccanico (HVAC), il carpentiere, il pittore, la pavimentazione ecc. Il GC li assume i subappaltatori "detengono" direttamente e direttamente i loro contratti. Ciò significa che lavorano per lui e sono sotto contratto con lui. Avresti un contratto solo con il GC, non con i sottotitoli del GC.

Il GC guadagna segnando i costi dei subappaltatori come percentuale dell'importo di costruzione (comune) o come commissione forfettaria (non così comune). Per questa tassa professionale, lui o lei fornisce la gestione e la programmazione dei sottomarini, pagando i sottomarini, provvede alla supervisione della costruzione, fornisce cassonetti, port-a-john, assicurazioni e altre cose varie di cui hai bisogno per costruire una casa o costruire un'aggiunta . I subappaltatori fanno i loro soldi facendo pagare per il lavoro e marcando il materiale.

Il GC è il "generalista" e i subappaltatori sono gli "specialisti". Quando hai bisogno di una cosa specifica riparata nella tua casa, hai bisogno di uno specialista e quella persona è il subappaltatore di specialità, ad esempio un idraulico.

Quando si tratta di assumere qualcuno per attività di manutenzione, molte persone che svolgono questo lavoro potrebbero non essere affatto un subappaltatore autorizzato. Possono semplicemente essere un "ragazzo con un camion", ad esempio un pulitore di grondaie, un rastrello per foglie o talvolta un pittore. Sebbene l'utilizzo di questo tipo di persone possa risolversi, devi stare attento poiché esistono ancora problemi di fabbricazione e problemi di responsabilità, ma non avrai la protezione legale che hai quando usi un appaltatore autorizzato. In breve, evita del tutto la tentazione e usa sempre un appaltatore autorizzato.

Decidere quando utilizzare un appaltatore

Decidere di utilizzare un appaltatore è spesso personale. Scenderà alla valutazione:

  • Il tuo livello di comfort con l'attività a portata di mano
  • Il tuo tempo
  • Il tuo budget

Se ti stai avventurando oltre un semplice progetto di riparazione della casa verso nuove installazioni tecnicamente difficili come l'aggiunta di circuiti elettrici o l'aggiunta di un lavandino, dovresti prima controllare se è richiesto un permesso dal tuo dipartimento di costruzione locale. Non è necessario un permesso per molte riparazioni domestiche, ma potrebbe essere necessario un permesso per "nuovi lavori", in particolare per impianti elettrici, di riscaldamento, di raffreddamento e idraulici. In alcuni casi, l'autorizzazione richiederà che un appaltatore autorizzato esegua il lavoro per proteggere la salute, la sicurezza e il benessere del pubblico. In alcuni casi, potrebbe essere necessario che l'ispettore edile locale riveda il tuo lavoro durante la costruzione e dopo il suo completamento.

Se ritieni che non sia richiesto un appaltatore autorizzato per l'autorizzazione o che il lavoro che desideri svolgere possa essere coperto da un "permesso di proprietà della casa", dovresti porre tre domande:

  1. Sono fiducioso nel fare (o almeno provare a provare) questa riparazione ">

    Se si risponde "no" a una qualsiasi delle domande precedenti, è consigliabile assumere un appaltatore per la riparazione. Se hai risposto "sì" a tutti, dovresti provare e ripararti. Questo è l'unico modo per acquisire esperienza e fiducia.

    Come gestire il progetto

    Una volta deciso di assumere un appaltatore, dovresti sapere come gestirlo efficacemente, sia che si tratti di un progetto di riparazione rapida della casa o di un grande progetto di ristrutturazione della casa o di nuova costruzione. Ad ogni modo, ci sono alcune linee guida da seguire nella gestione del lavoro di chiunque assumi per lavorare a casa tua:

    • Assumere un appaltatore autorizzato e assicurato.
    • Definire le aspettative di entrambe le parti (tu e loro) e gestirle.
    • Come minimo, avere un documento firmato (un contratto o una proposta firmata e accettata) che delinei cosa faranno per te (chiamato Scope of Work), definisci quanto costerà e dove il tempo è un problema definisci quanto tempo prenderà e quando inizieranno e finiranno.
    • Definire i termini di pagamento prima di iniziare il lavoro e rendere i termini parte del documento firmato.
    • Definisci le tue aspettative e i requisiti per la pulizia del loro lavoro e la protezione delle aree circostanti come parte del documento firmato (ad esempio un roofer deve proteggere il tuo paesaggio durante uno strappo del tetto e ripulire eventuali detriti.)
    • Discutere sui diritti dell'appaltatore di accedere alla casa quando non ci si trova, se necessario, e sull'uso dell'acqua, dell'elettricità. (Nota: cerca di non avere l'appaltatore a casa tua quando non ci sei; questo protegge te e loro.)
    • Prima che l'appaltatore inizi a lavorare, fai una conversazione amichevole su ciò con cui vuoi che stiano attenti se hai dubbi sulle cose.
    • Quando il lavoro è in corso, generalmente lasciare l'appaltatore da solo. Sii amichevole ma non metterti in mezzo. Osserva casualmente quello che stanno facendo. Se sei preoccupato per qualcosa che vedi, chiedi al contraente a riguardo, ma cerca di far fare il loro lavoro. Gli appaltatori si guadagnano da vivere entrando e uscendo da un lavoro in modo efficiente.
    • Discutere il "extra": il problema più difficile che potresti riscontrare è la possibile richiesta da parte del contraente di un "Ordine di cambiamento" o "Extra". Ciò comporta un costo aggiuntivo per te, motivo per cui hai bisogno di un ambito chiaramente definito di lavoro. Una richiesta di un Ordine di modifica è ragionevole solo se il contraente si imbatte in una situazione del progetto che non è stata ragionevolmente anticipata da lui o è una modifica della portata da parte dell'utente. Se ricevi una richiesta per un Ordine di modifica, esaminalo con l'appaltatore in modo equo. Se si tratta di un cambiamento nel campo di applicazione o ha comportato un aumento del tempo dovuto a qualcosa che hai fatto, dovresti esaminarlo e pagarlo se ritieni che sia giusto. Se è qualcosa che ha sempre fatto parte del campo di applicazione, si ha una situazione più delicata e potrebbe essere necessario rimanere fermi sulla base dei termini definiti nel documento firmato. Linea di fondo? Se devi negoziare un prezzo su un Ordine di cambiamento che entrambi non avevi previsto, prova a dividere la differenza con lui. Rapporti ed equità fanno molto per risolvere questi problemi.
    • Al termine dei lavori di riparazione o manutenzione, assicurarsi di rivedere il lavoro, di persona, prima si effettua il pagamento finale al contraente. Accertarsi che il cantiere sia pulito come previsto e che il lavoro sia corretto. Non essere precipitato nel pagamento finale per qualsiasi motivo.
    • Se sei soddisfatto del loro lavoro, diglielo.

    Come selezionare un buon appaltatore

    Questo può sembrare scoraggiante ma è piuttosto semplice. Prova a selezionare gli appaltatori di cui potresti aver bisogno urgentemente prima di averne bisogno. Perché? Perché se hai una riparazione di emergenza e hai bisogno di trovare qualcuno rapidamente (che è anche buono ed equo), non hai tempo per passare attraverso un lungo processo di selezione e screening. La cosa peggiore che puoi fare è scegliere qualcuno dalle Pagine Gialle senza prima intervistarli.

    Il modo più semplice e uno dei modi migliori per selezionare un possibile appaltatore è ottenere referenze da amici, familiari o agenti immobiliari di cui ti fidi. Un altro buon metodo è quello di utilizzare un servizio gratuito come HomeAdvisor che consente di leggere recensioni in tempo reale del lavoro dell'appaltatore.

    Una volta che hai dei nomi, incontrali, cerca "chimica" o rapporto e osserva il loro livello di professionalità. Cortesia, rispetto, puntualità e capacità di comunicare sono alcuni degli attributi più importanti che un imprenditore può avere accanto alla propria competenza di base. Non importa quanto sia bravo qualcuno, se non fanno clic con te su questi punti, non assumerli.

    Dovresti anche essere attento ai segni di abuso di sostanze come alcol o marijuana. Se sospetti qualcosa qui, non assumere l'appaltatore.

    Ecco un elenco di cose da considerare quando si seleziona l'appaltatore .
    Utilizzare le classificazioni di "Migliore", "Buono", "OK", "Discreto" e "Rifiuta" per classificare alcuni di questi elementi.

    Ottenere nomi di possibili appaltatori:

    • Hai avuto una buona esperienza personale precedente lavorando con un imprenditore [MIGLIORE]
    • Rinvio affidabile dall'esperienza diretta di familiari o amici [BUONO]
    • Conosci la reputazione del contraente ma non hai esperienza diretta [OK]
    • Li hai trovati da un'associazione di categoria o dalla pubblicità generale [FAIR]

    Licenza per appaltatore statale (devono fornire il numero se concesso in licenza):

    • concesso in licenza; non è mai stato presentato un reclamo o è stata intrapresa un'azione disciplinare [MIGLIORE]
    • concesso in licenza; non ha presentato reclami precedenti per almeno tre o più anni [FAIR]
    • concesso in licenza; reclami o azioni in corso nei loro confronti negli ultimi tre anni [REJECT]
    • Il contraente non ha licenza [REJECT]

    Assicurazione del contraente (chiedere di vedere i loro certificati) :

    • Risarcimento del lavoratore e responsabilità generale [MIGLIORE]
    • Solo responsabilità generale (lesioni personali e danni materiali) [BUONO]
    • Il contraente non ha un'assicurazione [REJECT]

    Longevità aziendale:

    • In attività da più di 10 anni con lo stesso nome [BEST]
    • Negli affari cinque o più anni con lo stesso nome [BUONO]
    • Negli affari da uno a cinque anni con lo stesso nome [OK]
    • Nuove attività in meno di un anno [FAIR]

    Stabilità e permanenza:

    • Ha un ufficio commerciale fisico e un indirizzo [MIGLIORE]
    • Ha solo un ufficio domestico o un servizio di risposta [FAIR]
    • Solo contatto cellulare, nessun ufficio [REJECT]

    Controllo di riferimento:

    • Riferimenti attuali precedenti positivi di almeno cinque clienti [MIGLIORE]
    • Da uno a quattro referenze positive di clienti passati [FAIR]
    • Nessun riferimento reale o riferimento negativo fornito [REJECT]

    Esperienza:

    • Specializzato nel lavoro che si desidera eseguire [MIGLIORE]
    • Può eseguire il lavoro desiderato ma anche altri tipi di lavoro [OK]
    • Poco o nessuna esperienza nel lavoro che si desidera eseguire [REJECT]

    Ambito e prezzo:

    • Una descrizione dettagliata dell'ambito di lavoro
    • I presupposti (se presenti) sono chiari e precisi
    • L'appaltatore NON ha offerto uno sconto per "iscriversi ora"
    • Un appaltatore garantirà il lavoro
    • Tutte le rappresentazioni degli appaltatori verbali sono scritte
    • Non più del 25-33 percento ha chiesto anticipatamente
    • Pagamento finale non richiesto fino al completamento del lavoro

    Ottenere offerte e valutare un preventivo

    Questo è un aspetto estremamente importante di assumere con successo un imprenditore. Analizziamolo:

    Lo scopo del lavoro:
    Questo definisce ciò che l'appaltatore sta facendo per te. Assicurati che copra tutte le cose che vuoi completare. Dovrebbe anche precisare qualsiasi lavoro di preparazione, protezione delle aree circostanti, pulizia, ecc.

    La revisione della portata del lavoro tra gli appaltatori è un elemento essenziale per la valutazione della loro offerta stimata. Ecco alcune cose da tenere d'occhio nell'ambito di diversi appaltatori:

    • Pittore: descrivi come intendono preparare la superficie esterna o interna della vernice. Questo passaggio crea o interrompe un lavoro di verniciatura. Definire se stanno raschiando a mano tutta la vernice sfusa (migliore), lavando energicamente l'esterno (fare attenzione in quanto ciò può danneggiare le aree circostanti e è necessario attendere che il muro si asciughi completamente prima di procedere con il lavoro), primer (migliore), spot priming ( OK). Definire il numero di mani di vernice proposte, il marchio e la qualità della vernice, ecc. Accertarsi che proteggano le aree circostanti e puliscano eventuali detriti.
    • Paesaggista: non importa cosa dicono o quanto respingono questo problema, assicurati di capire che vuoi che i tuoi arbusti e zampe di radice dei tuoi alberi siano piantati sotto terra. Non accettare di fare un buco poco profondo, quindi posizionare la pianta al suo interno e circondare la zolla con un tumulo di terra e pacciame. Assicurati che rimuovano il filo attorno alla zolla o sciolgano lo spago e posizionano la zolla completamente nel terreno fino a quando solo 6 ”si estendono dal suolo. Assicurarsi che garantiscano anche l'installazione e la durata dell'impianto per un periodo specificato. Comprendi le tue responsabilità per l'irrigazione.
    • Roofer: i tetti raramente perdono a causa del cedimento del fuoco di Sant'Antonio, perdono dal fallimento del lampeggiamento. Quello che di solito non riesci a vedere è dove entra l'acqua. Assicurati che specifichino dove viene utilizzato il lampeggiamento. Sii preoccupato e rivedi come lampeggiano un angolo esterno di un camino o di un muro. In una casa di mattoni, è meglio tagliare i giunti in mattoni per il lampeggiamento e quindi sigillare il giunto. Questo è molto meglio che inchiodare il bagliore sul muro di mattoni e fare affidamento su mastice. Se vivi in ​​un clima freddo, assicurati che installino uno scudo di gomma ghiaccio / acqua lungo l'intero bordo del tetto che si estende dal bordo del tetto ad almeno 24 "oltre il muro esterno. Assicurati che proteggano le tue piante e arbusti e puliscano ogni giorno detriti.
    • Idraulico: se possibile, prova a negoziare un prezzo fisso per il loro lavoro. La pulizia di uno scarico ostruito ha spesso un prezzo "per piede" del "serpente di pulizia" utilizzato, ma alcuni idraulici danno un prezzo fisso per questo lavoro. Idealmente, è necessario preselezionare un pulitore di drenaggio per gli scarichi di emergenza. In conclusione, aspettatevi di pagare un prezzo premium per le chiamate di emergenza.

    Cosa sono "È" e "Non è" inclusi nell'offerta:
    A volte un contraente deve fare indennità o ipotesi nella sua offerta, come quantità di materiale, accesso a casa tua, ecc. Inoltre, a volte specificano ciò che escludono nell'offerta. Esaminare attentamente le ipotesi e le esclusioni con l'appaltatore. Li interroga educatamente sulla ragionevolezza di eventuali ipotesi ed esclusioni. In caso contrario, questi articoli diventeranno probabilmente un Ordine di cambiamento in un secondo momento. Quando si valutano e si confrontano le offerte tra appaltatori, ipotesi ed esclusioni evidenziano dove si dispone di una mela e un'arancia.

    Rappresentanze del contraente:
    La tua più grande preoccupazione qui è la volontà del contraente di mettere per iscritto una delle rappresentazioni verbali che lui o lei ti ha fatto per ottenere il lavoro. Se hanno assunto impegni orali ma non li mettono per iscritto, questo è motivo di rifiuto.

    Prezzo:
    Cerca un prezzo del contratto che sia ben suddiviso, chiaro e facilmente comprensibile. Se non è chiaro, non si sono presi il tempo per comprendere le tue esigenze, l'ambito del lavoro o il lavoro. Non effettuare la selezione necessariamente solo sul prezzo.

    Incentivi:
    Il contraente non deve offrire uno sconto o incentivi in ​​denaro per la firma immediata del contratto.

    Termini di pagamento del contratto:
    Chiedere di essere fatturati per posta dopo il completamento del lavoro, ma si aspettano che la maggior parte desideri il pagamento subito dopo il completamento del lavoro. Se vogliono soldi, non è un grande segno. Se i materiali erano necessari prima che il lavoro potesse iniziare (ad es. Conciatetti o pittore), vogliono un pagamento iniziale per i materiali. Cerca di ridurre al minimo questo importo il più possibile. Cerca di non pagare più del 33 percento in anticipo e acconsenti solo a una società di grande reputazione.

    La linea di fondo

    Si spera che questa panoramica abbia fornito informazioni utili per assumere, gestire e lavorare con successo con gli appaltatori. Non aver paura di chiedere aiuto a uno di questi professionisti quando è necessario: è il loro lavoro sette giorni alla settimana.